دستورالعمل استانی احداث بنا و تاسیسات
در خارج از حریم شهرها و شهرک‌ها و محدوده روستاهای دارای دهیاری
مقدمه :
در کشور ما هر فعالیتی ضوابط و مقررات خاص خود را دارد و ساخت و سازها نیز از این قاعده مستثنی نبوده و تمام اشخاص حقیقی و حقوقی برای احداث هرگونه بنا و تاسیسات ملزم به تهیه نقشه و اخذ پروانه یا مجوز از مراجع ذیربط هستند.
در فرآیندتهیه نقشه و صدور پروانه ساختمانی، لازم است ضوابط و مقرراتی رعایت گردند که از جمله مهم‌ترین آنها عبارتند از:
1- مقررات ملی ساختمان و آیین‌نامه طراحی ساختمان‌ها در برابر زلزله(2800)
2- ضوابط طرح های توسعه شهری و روستایی
3- قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آئین نامه اجرایی آن
4- ضوابط بهداشت عمومی و بهسازی و حفاظت محیط زیست
5- قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
6- اصول، ضوابط و معیارهای پدافند غیر عامل
7- آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها
8- ضوابط طرحهای توسعه عمران (جامع) ناحیه ای و منطقه ای و آمایش سرزمین
9- ضوابط و حرایم تاسیسات و زیرساخت‌ها
10- سایر ضوابط و مقررات مربوط به بنا‌ها و تاسیسات خاص نظیرابنیه و آثار تاریخی، اماکن و تاسیسات نظامی، انتظامی، امنیتی، هسته ای و ...)
مدیریت‌های اجرایی ساخت و سازها ، در حوزه‌های مختلف در کشور به شرح ذیل می باشند :
الف) ساخت و سازها در محدوده و حریم شهر تابع ضوابط طرح های توسعه و عمران شهری بوده و شهرداری‌ها متولی صدور پروانه ساختمانی و نظارت و کنترل بر ساخت و سازها می باشند (به استناد ماده 100 قانون شهرداری و مواد 1 و 2 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها – مصوب سال 1384).
ب) ساخت و سازها در محدوده (محدوده طرح هادی) روستاهای دارای دهیاری، که براساس ضوابط طرح هادی روستا انجام گرفته و متولی صدور پروانه ساختمانی و کنترل و نظارت بر ساخت و سازها دهیاری‌ها می‌باشند (به استناد ماده 3 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها و بند 11 ماده 69 قانون شوراها و اساسنامه دهیاری‌ها) .
ج) ساخت و سازها در شهرک‌ها که بسته به مسکونی، تخصصی یا صنعتی بودن، متولی آنها شرکت عمران شهرهای جدید، شرکت شهرک‌های صنعتی و غیره و مدیریت اجرایی آنها هیات امنایی می باشد. (مستند به بند الف ماده 1 و ماده 2 آیین نامه استفاده از اراضی ، احداث بنا و تاسیسات درخارج ازحریم شهرها ومحدوده روستاها–مصوب سال 1391 هیات محترم وزیران).
د) ساخت و سازها در خارج از محدوده ها و حریم ها و قلمروهای مذکور (بندهای الف ، ب و ج فوق الذکر) در داخل روستاهای فاقد دهیاری براساس ضوابط طرح هادی و یا ضوابط اعلامی توسط بنیاد مسکن و در خارج از روستا براساس ضوابط ماده 4 آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات درخارج ازحریم شهرها و محدوده روستاها بوده و متولی صدور پروانه ساختمانی و نظارت بر ساخت و سازها با توجه به استنادات ذیل بخشداری‌ها می باشند :
د-1) ماده 10 آیین نامه استفاده از اراضی ، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها .
د-2) بند 7 بخشنامه شماره 3/1/22372/س مورخه 24/02/1391 وزیر کشور به استانداران .
د-3) ابلاغ شماره 18869/333/43/95 مورخ 18/04/1391 معاون هماهنگی امورعمرانی استانداری همدان به دستگاه‌های اجرایی و فرمانداران استان مبنی بر تعیین بخشداران به عنوان متولی صدور پروانه ساختمانی در خارج ازحریم شهرها ومحدوده روستاهای فاقد دهیاری .
از آنجا که تاکنون دستورالعمل خاصی برای صدور پروانه ساختمانی درخارج ازحریم شهرها و محدوده روستاهای فاقد دهیاری ازطرف وزارت کشورمشخص نگردیده، حوزه معاونت هماهنگی امور عمرانی استانداری بر آن است تا با تنظیم و ابلاغ این شیوه‌نامه ضمن ایجاد وحدت رویه و پرهیز از اعمال سلایق ، ضوابط ویژه ای را جهت صدور پروانه ساختمانی در سطح استان همدان تدوین و عملیاتی نماید و در صورت ابلاغ ضوابط و مقررات جدید ، جایگزین این دستورالعمل می‌گردد .
تبصره: براساس ماده 8 آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات درخارج ازحریم شهرها ومحدوده روستاها، احداث هرگونه بنا یا صدور مجوز برای آن به منظورسکونت دائم در اراضی موضوع این آیین نامه ممنوع میباشد، لذا بخشداری‌ها صرفا مجاز به صدور پروانه برای احداث بنای مسکونی در محدوده روستاهای فاقد دهیاری هستند و در سایر اراضی مشمول این دستورالعمل هرگونه ساخت و ساز مسکونی ممنوع میباشد.
قسمت اول : پروانه ساختمانی
بخش اول : فرم دفترچه پروانه ساختمانی:
الگوی پیشنهادیدفترچه پروانه ساختمانی مشابه سایر دفترچه‌های موجود و پیوست این دستورالعمل می باشد.
بخش دوم : فرآیند صدور پروانه ساختمانی
صدور پروانه ساختمانی در 8 مرحله به شرح ذیل انجام می گیرد :
1- متقاضی ( اشخاص حقیقی یا حقوقی ) فرم تکمیل شده گواهی مالکیت زمین(فرمشماره1) و تقاضای صدور پروانه ساختمانی را به بخشداری مربوطه ارائه می دهد (فرم شماره 2) .
2- بخشداری ضمن تشکیل پرونده و بررسی مقدماتی از نظر اسناد و مدارک مربوط به موقعیت و مالکیت نسبت به استعلام موردنیاز به‌شرح ذیل اقدام می نماید:
2-1)در صورت استقرار ملک در داخل روستاها، از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی درخصوص ضوابط طرح هادی استعلامبه‌عمل می آورد (فرم شماره 3).
2-2)در صورت استقرار ملک در خارج از روستاها و پس از بررسی مقدماتی، بخشداری مکلف است قبل از هرگونه اقدام، نظر دستگاه‌های اجرایی ذیل را استعلام نماید :
2-2-1)سازمان جهادکشاورزی(کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها)
2-2-2)سازمان صنعت، معدن و تجارت (برای فعالیت‌های صنعتی)
2-2-3)اداره حفاظت محیط زیست
2-2-4)ادارهراه و شهرسازی(ضوابط طرحهای توسعه و عمران ناحیه ای و مجموعه‌های شهری)
2-2-5)دستگاه‌های اجرایی ارائه دهنده خدمات زیربنایی جهت رعایت حریم تاسیسات، زیرساخت‌ها، ابنیه و اماکن ویژه(به استناد ماده 4 آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات درخارج ازحریم شهرها و محدوده روستاها)
تبصره1: در صورتی که متقاضی، تاییدیه کارگروه امور زیربنایی استان را اخذ نموده باشد، نیازی به استعلام‌های پنجگانه فوق الذکر نمی باشد .
تبصره2:هریک از دستگاه‌های اجرایی مخاطب استعلام مکلفند با ارائه کروکی حاوی مختصات و نیز نصب بنچمارک، مرز دقیق حرایم خود را برای متقاضی مشخص نمایند.در صورت عدم رعایت حرایم، با اعلام دستگاه اجرایی ذیربط، بخشداری ابتدا کتبا به متقاضی اخطار رفع نموده و در صورت عدم توجه وی، پرونده تخلف را جهت صدور رای قلع بنا به کمیسیون تبصره 2 بند 3 ماده 99 قانون شهرداری ارسال می‌نماید.
تبصره 3:در صورتی که هریک از دستگاه‌های اجرایی در تعیین حرایم خود، مرتکب اشتباه شده و از این طریق خساراتی به متقاضی وارد گردد، دستگاه اجرایی ذیربط، مکلف به جبران خسارات وارده با نظر هیات 3 نفره کارشناسان رسمی دادگستری است.
3-در صورت ارائه پاسخ مساعد تمامی دستگاه‌های مذکور مبنی بر عدم وجود منع قانونی برای احداث بنا، بخشداری دستور تهیه نقشه‌ها(فرم شماره 4)را صادر ومتقاضی را به نمایندگی نظام مهندسی شهرستان معرفی می‌نماید.نهاد مذکوربر اساس ضوابط مصوب، به تعداد لازم مهندسان دارای پروانه اشتغال در رشته‌های مورد نیاز را برای طراحی و نظارت و بعضا به عنوان مجری ذی‌صلاح در نظر می‌گیرد(به استناد ماده 10 آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات درخارج ازحریم شهرها ومحدوده روستاها).
6-تهیه نقشه‌ها و مشخصات توسط مهندسان طراح و امضای برگ تعهد طراحی توسط آنان(فرم‌های شماره 5 و 6).
تبصره 1:ضوابط حاکم بر طراحی معماری شامل ضوابط طرح های توسعه شهری و روستایی بخش و طرحهای توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای ومجموعه شهری (در صورت وجود) و یا طرحهای منطقه ای وآمایش سرزمین می باشند.
تبصره 2:چنانچه بنا، درزمره ابنیه مشمول مقررات ملی ساختمان وآیین نامه طراحی ساختمان دربرابرزلزله(2800)باشد، طراحی سازه بر اساس ضوابط مندرج در آنها و در غیر این صورت در وحله اول آیین نامه ملی ذیربط و در صورت عدم تدوین، آیین نامه‌های خارجی معتبر به تشخیص گروه تخصصی سازه سازمان نظام مهندسی استان ملاک طراحی و نظارت سازه خواهدبود.
تبصره 3: تعرفه خدمات طراحی، نظارت، مجری ذی‌صلاح ونظایر آن معادل تعرفه‌های مصوب شهرستان مربوطه درنظرگرفته می‌شود.
7-بخشداری عوارض پروانه ساختمانی را بر اساس تعرفه مصوب ، محاسبه و به متقاضی اعلام می‌نماید تا وی به حسابی که به همین منظور تعیین گردیده ، واریز و فیش مربوطه را به بخشداری ارائه نماید.
تبصره : تعرفه عوارض پروانه ساختمانی می‌تواند بر مبنای جدول ذیل توسط بخشداری پیشنهاد و پس از تأیید شورای اسلامی روستا و شورای اسلامی بخش به استانداری ارسال و درصورت موافقت استاندار حداکثر تا 15 بهمن ماه هر سال در نشریات محلی اعلان عمومی گردیده و ملاک عمل از سال آینده قرار گیرد .
|
ردیف |
کاربری |
تعرفه |
|
1 |
مسکونی، تجاری، اداری، عمومی، صنعتی و کشاورزی (در داخل روستاها) |
بر اساس تعرفه مصوب سایر روستاهای دارای دهیاریدر بخش |
|
2 |
تجاری(خارج از روستا) |
حداقل 3 برابر قیمت منطقه‌ای |
|
3 |
اداری، خدماتی و گردشگری(خارج از روستا) |
حداقل5/2برابرقیمتمنطقه‌ای |
|
4 |
صنعتی و کشاورزی(خارج از روستا) |
حداقل2 برابرقیمتمنطقه‌ای |
توضیح : منظور از قیمت منطقه‌ای، قیمت‌های ملاک عمل اداره کل امور اقتصادی و دارایی می باشد.در ضمن تعرفه‌های جدول فوق برای هرمتر مربع زیربنا(به استثنای پارکینگ)در نظر گرفته می‌شوند.
8-بخشداری پروانه ساختمانی را صادرمی نماید.
بخش سوم : نظارت براحداث بنا
فرآیند نظارت بر احداث بنا مشابه سایرساختمان‌ها و شامل مراحل ذیل است:
1- تکمیل برگ تعهد نظارت بااستفاده ازفرم‌های همسان استانی توسط ناظرین و ارائه به بخشداری‌ها (فرم شماره 7).
2- تکمیل فرم اعلام شروع به کار عملیات ساختمانی(فرم شماره 8)
3- نظارت بر احداث بنا، تنظیم و ارائه گزارشهای مرحلهای با استفاده از فرم‌های همسان استانی توسط ناظرین و ارائه به بخشداری‌ها(فرم‌های شماره 11، 10، 9و 12).
4-انجام آزمایش‌های لازم از اجرای عملیات بتن‌ریزی و جوش‌کاری.
تبصره:ناظر معماری به عنوان ناظر هماهنگ کننده بنا معین می‌گردد.
بخشچهارم : اتمام ساختمان
پس از اتمام ساختمان ناظر معماری به عنوان ناظر هماهنگ کننده آخرین گزارش مرحلهای را به بخشداری ارائه و بخشداری نیز گواهی پایان کار بنا را صادر می‌نماید.
بخش پنجم : هزینه‌کرد عوارض
درآمد حاصل از عوارض صدور پروانه ساختمانی به مصارف ذیل خواهد رسید:
1-هزینه چاپ پروانه های ساختمانی توسط دفتر امور روستایی و شوراهای استانداری
2-حق‌الزحمه به کار گیری نیروی انسانی مورد نیازتوسط بخشداری‌ها جهت کمک به صدور پروانه، نظارت عالیه بر ساخت و سازهای مجاز و کنترل ساخت و سازهای غیر مجاز در اراضی مشمول این دستورالعمل
3-هزینه اجرای آرای صادره توسط کمیسیون تبصره 2 بند 3 ماده 99 قانون شهرداری
4- برگزاری دوره‌های آموزشی و جلسات توجیهی توسط دفترامورروستایی وشوراهای استانداری
5- سایر هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده در اجرای این دستورالعمل
تبصره:اسناد مثبته هزینه‌های مذکور در بندهای 2و 3 از طرف بخشداری‌ها ارائه و پس از تایید توسط دفتر امور روستایی و شوراهای استانداری، با دستور معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری به ذیحسابی استانداری قابل پرداخت است.در سایر موارد (بندهای 1و4و5 اسناد مثبته توسط دفتر امور روستایی و شوراها ارائه و با روند مذکور تایید و پرداخت خواهند گردید.
قسمت دوم : جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز
1-چنانچه گزارشهای مرحلهای ناظرین بیانگر مغایرت بنای احداثی با پروانه صادره باشد، بخشداری ابتدا اقدام به ارائه اخطار به مالک نموده(فرم شماره 13)و گزارش تخلف را به مرجع انتظامی جهت جلوگیری از ادامه کار ارسال می‌نماید(فرم شماره 14)و در صورت عدم توجه وی اقدام به تشکیلپروندهو ارسال آن بهفرمانداری شهرستان مربوط(به انضمام فرم شماره 15)می‌نماید.فرمانداری موضوع را در کمیته کاری کمیسیونتبصره 2 بند 3 ماده 99 قانونشهرداریمطرح و نظر خود را به کمیسیون جهت صدور رای اعلام می‌نماید.
2-رای صادره توسط کمیسیون تبصره 2 بند 3 ماده 99 به فرمانداری شهرستان مربوط و بخشداری ابلاغ می‌گردد.
3- در صورتی که رای صادره شامل جریمه باشد بخشداری راسا نسبت به اخذ و واریز جریمه به حساب استانی تعیین شده اقدام و چنانچه رای صادره شامل قلع بنا باشد، بخشداری از طریق نیروی انتظامی بخش اقدام به اجرای آن خواهد نمود.
تبصره 1:چنانچه مالک از پرداخت جریمه امتناع ورزد پرونده مجددا توسط بخشداری و از طریق فرمانداری جهت صدور رای قلع بنا به کمیسیون استانی تبصره 2 بند 3 ماده 99 ارسال و روند اجرای آن مطابق بند 3 خواهد بود.
تبصره 2: در هنگام صدور گواهی پایان کار، نماینده مرجع صدور پروانه باید از ساختمان بازدید و چنانچه تخلف در ساخت روی داده باشد، گواهی پایان کار صادر و در غیر این صورت به روال پیش گفته پرونده تخلف پیگیری خواهد گردید.
قسمت سوم : احداث تاسیسات و حصارکشی
براساس تبصره 3 ماده 10 آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بناو تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها، ایجاد هرگونه تاسیسات یا حصارکشی نظیر دیوار و فنس مستلزم اخذ مجوز از بخشداری مربوطه می باشد.
تبصره:احداث دکل های انتقال برق توسط وزارت نیرو از شمول این قسمت مستثنی می باشد.
